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Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2018, n. 12527 – Pres. Matera – Rel. Scarpa

[1-2] Obbligazioni e contratti – Contratto preliminare – Preliminare di preliminare –

Risoluzione del contratto – Responsabilità da inadempimento – Proposta di acquisto – Revoca della proposta – Responsabilità precontrattuale – Buona fede

(Cod. civ. artt. 1173,1326,1328,1373,1385,1453,1454,1456,1457, 2932; C.p.c. artt. 360 comma 1 n. 4, 156).

[1] “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.”

[2] “La revoca della proposta di acquisto può avere unicamente efficacia impeditiva del perfezionamento di un contratto in itinere, e giammai efficacia estintiva di un contratto preliminare già concluso.”

 CASO

[1-2] Caia sottoscriveva presso un’agenzia immobiliare una proposta irrevocabile di acquisto accettata successivamente da Tizio. Prima della formalizzazione del contratto preliminare Caia veniva a conoscenza di alcuni vizi dell’immobile e, per tale ragione, inviava una dichiarazione di revoca della proposta.

Tizio, stante l’irrevocabilità della proposta e l’inequivocabile accettazione, la conveniva in giudizio chiedendo la risoluzione del contratto preliminare di preliminare per inadempimento, di cui all’accettata proposta irrevocabile, e il risarcimento dei relativi danni.

Il giudice di prime cure accolse parzialmente le ragioni attoree mentre, in sede di gravame, la Corte d’appello, ribaltando completamente la sentenza, dichiarò legittima la revoca della proposta.

Avverso tale pronuncia Tizio proponeva ricorso per cassazione affidato a sette motivi.

SOLUZIONE

[1-2] Con il primo motivo di ricorso Tizio adduceva la nullità della sentenza d’appello per insanabile contrasto tra motivazione e dispositivo.

Secondo il ricorrente la Corte d’appello dapprima avrebbe riconosciuto, in motivazione, l’esistenza di un preliminare intercorso tra le parti – conseguente all’accettazione della proposta – per poi sostenere, in dispositivo, la legittimità della revoca della proposta medesima. Il contrasto tra motivazione e dispositivo sarebbe dato dal fatto che, ex artt. 1326 e 1328 c.c., una volta perfezionato il contratto, la proposta perde il suo carattere di atto unilaterale recettizio e diviene parte dell’accordo.

La Suprema Corte – dopo una disamina sulla validità del contratto preliminare e sulle conseguenze della sua violazione in termini di responsabilità – accoglie la doglianza del ricorrente, dichiarando assorbiti i restanti motivi, e cassa con rinvio la sentenza ad altra sezione della Corte d’appello.

QUESTIONI

[1-2] La Corte di Cassazione torna a pronunciarsi, a distanza di tre anni dalla sentenza a SS.UU. del 2015, sulla validità del contratto preliminare di preliminare soffermandosi, in particolar modo, sulle conseguenze della sua violazione.

Si è a lungo discusso, in dottrina e in giurisprudenza, sull’ammissibilità di tale tipologia di preliminare.

Una tesi negativa ne affermava la nullità per difetto di causa sostenendo che tale contratto preliminare risultava del tutto privo di funzione e non sorretto da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico “ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora prometter in seguito qualcosa anziché prometterlo subito”. (Così Cass. civ., 2 aprile 2009, n. 8038, in Contratti, 2009, 986 ss. con nota di F. Toschi Vespasiani, Il “preliminare di preliminare” e la “proposta di acquisto accettata”; e in Nuova giur. civ. comm., 2009, I, 998 ss., con nota di M.G. Salvadori, La validità del c.d. preliminare di preliminare: una questione non (ancora) risolta.).

Una tesi positiva, invece, riconosceva al preliminare di preliminare una funzione economico – sociale apprezzabile in quanto tale contratto segna una fase particolare di sviluppo delle trattative. Secondo questa tesi, infatti, il preliminare di preliminare viene adottato in una fase ancora embrionale della formazione del contratto in cui non sono ancora delineati tutti gli aspetti del futuro definitivo. A questa fase segue il preliminare successivo che mira a fissare l’accordo in modo più preciso e particolareggiato in vista della stipula definitiva.

L’annoso dibattito dottrinale e giurisprudenziale sulla validità del contratto preliminare di preliminare è stato risolto, nel senso della sua validità, dalle SS.UU. con la nota e ampiamente commentata sentenza del 6 marzo 2015, n. 4628 (In Giur. it., 2015, 1069 ss., con note di A. Di Majo, Il preliminare torna alle origini; e G. Palermo, L’atipicità dei procedimenti di formazione del contratto; in Corr. giur., 2015, 609 ss., con note di V. Carbone, Il diritto vivente dei contratti preliminari; e F. Festi, Il contratto preliminare di preliminare; in Nuova giur. civ. comm., 2015, I, 609 ss., con nota di G. Buset, Le sezioni unite sul preliminare di preliminare di vendita immobiliare; in Contratti, 2015, 550 ss., con nota di V. Brizzolari, Il preliminare di preliminare: l’intervento delle sezioni unite; in Notariato, 2015, 426 ss., con nota di R. Benigni, Le Sezioni unite sulla validità del preliminare di preliminare).

La sentenza in commento – nel richiamare la pronuncia a Sezioni Unite – rammenta, in prima battuta, che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori, è valida ed efficace, e dunque non è nulla per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia, parimenti, identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

In seconda battuta la Corte, assurgendo al rango di interesse protetto perseguito dalle parti e meritevole di tutela quello a una negoziazione consapevole e informata, afferma che la violazione di tale accordo preliminare (per la mancata conclusione del contratto stipulando) in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale.

Se, invece, la pattuizione intercorsa durante le trattative di acquisto è finalizzata ad ulteriori accordi meramente preparatori (detti a seconda dei casi “minute” o “puntuazioni”, “lettere di intenti” normalmente non vincolanti) non qualificabili come contratto preliminare può ipotizzarsi un rifiuto motivato di procedere nella contrattazione.

In questi casi nell’ipotesi in cui, senza un giustificato motivo, non vengano proseguite le trattative, la responsabilità sarà soltanto di tipo precontrattuale (ex art. 1337 c.c.) e il risarcimento sarà limitato al c.d. interesse negativo (contrapposto all’interesse all’adempimento) rappresentato sia dalle spese inutilmente sopportate nel corso delle trattative in vista della conclusione del contratto sia dalla perdita di ulteriori occasioni per la stipulazione di un contratto altrettanto o maggiormente vantaggioso, mentre non potranno essere compensati i danni che si sarebbero evitati e i vantaggi che si sarebbero conseguiti con la stipulazione ed esecuzione del contratto.

In conclusione la terza sezione, accogliendo le doglianze del ricorrente, sostiene che nel caso di specie la Corte d’appello ponendosi irriducibilmente in contrasto con le ragioni esposte in motivazione circa l’asserzione dell’avvenuta conclusione del preliminare di preliminare, ha fatto derivare, in dispositivo, in modo obiettivamente incomprensibile, l’estinzione di ogni rapporto obbligatorio tra le parti quale sola conseguenza della “legittima revoca della proposta d’acquisto comunicata” laddove, invece, alla luce dei principi esposti, una “revoca di proposta può avere unicamente efficacia impeditiva del perfezionamento di un contratto in itinere e giammai efficacia estintiva di un contratto già concluso”.

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