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Corte di Cassazione – Seconda sezione penale – Sentenza n. 8922/2019

Condominio – locazione – obbligazioni – appropriazione indebita

 “L’autonomia dei rapporti descritti, rende palese l’impossibilità logica di ritenere che le somme oggetto delle obbligazioni contrattuali, pur se riferite alle spese condominiali, una volta consegnate al locatore possano ancora ritenersi di proprietà dei conduttori, non risultando in alcuno modo che i conduttori possano essere considerati debitori in via diretta del condominio.”

“Il condominio e, per esso, i singoli condomini possono far valere le loro ragioni creditorie relativamente al pagamento degli oneri condominiali esclusivamente nei confronti di altro condomino e non già nei riguardi del conduttore o comunque di chi occupa l’appartamento senza esserne il proprietario, non avendo nei suoi confronti azioni dirette

CASO

Il caso in esame ha ad oggetto una somma di denaro consegnata dal conduttore al locatore, quale corrispettivo degli oneri condominiali relativi all’immobile locato e contrattualmente stabiliti.

Il locatore, in seguito alla consegna di tali somme da parte del conduttore, non provvedeva al pagamento delle spese condominiali, così trattenendo la somma ricevuta, che invece, secondo le intenzioni specifiche del conduttore aveva quella specifica destinazione.

Nel mentre, tali somme divenivano oggetto di una “ipotizzata” appropriazione indebita ed il P.M. ne richiedeva il sequestro: il G.i.p. del Tribunale di Macerata emetteva ordinanza di rigetto della richiesta di tale provvedimento di sequestro preventivo.

Avverso l’ordinanza del G.i.p., il Tribunale quale giudice d’appello, accoglieva la richiesta di sequestro preventivo, avente ad oggetto la somma consegnata dal conduttore al locatore al fine del pagamento delle “spese” condominiali, ritenendole oggetto di appropriazione indebita da parte del locatore

La difesa dell’indagato, dunque, proponeva ricorso per cassazione articolato su tre motivi. Per ciò che concerne l’aspetto civilistico del caso, interessa la valutazione della insussistenza del fumus del delitto di appropriazione indebita contestato, in relazione alla natura dell’obbligazione assunta dal conduttore nei confronti del locatore/indagato, nonché la decisione risulta di interesse al giurista ed al lettore, in quanto gli ermellini della Sezione penale, dimostrano “piena padronanza” delle materia civilistica oggetto di comunione e condominio e della locazione, ossia in un’area del diritto veramente specialistica.

SOLUZIONE

La suprema Corte riteneva mancante il fumus del delitto di appropriazione indebita, dunque rilevata non necessaria la trattazione degli ulteriori motivi di ricorso. Pertanto venivano accolte le doglianze della difesa dell’indagato e conseguentemente veniva annullato senza rinvio il provvedimento impugnato.

QUESTIONI

La   questione civilistica sottesa al caso in esame, seppur trattata su materia di competenza della Sezione penale, involge il reato di appropriazione indebita, ma certamente cattura l’interesse anche del civilista, in quanto consente “appuntare” alcuni principi, che costituiscono l’incipit per la migliore tutela degli interessi delle parti coinvolte nel contratto di locazione, in relazione alle vicende che il rapporto sinallagmatico può generare.

Nella materia condominiale, che non di rado si intreccia con la materia locatizia, è di notevole importanza la gestione dei rapporti giuridici tra condomino/locatore e condominio, nonché le indirette influenze che si riverberano all’interno del rapporto locatizio, allorquando accade che il conduttore contrattualmente si impegni al pagamento oltre che dei canoni (obbligazione principale), anche degli oneri accessori.

Nella fattispecie tale rapporto riguarda la corresponsione di somme derivanti da obbligazione condominiali stabilite pattiziamente tra le parti del contratto di locazione.

La Corte si è interrogata su una “quaestiones” non di poco momento, ossia sulla sussistenza del fumus del reato di appropriazione indebita, allorquando il locatore trattenga senza versarle al condominio, somme a sua volta destinate al pagamento degli oneri da parte del conduttore.

“La motivazione del provvedimento impugnato fonda l’accertamento della sussistenza del fumus del delitto di appropriazione indebita sulla riscontrata altruità delle somme ricevute dal locatore, con il vincolo di destinazione di quelle specifiche somme al pagamento degli oneri condominiali”.

Il nodo centrale riguarda la disamina della natura delle somme versate dal conduttore al locatore nel corso del rapporto locatizio e l’imputazione cui tali somme risultano destinate. Premettendo che le parti sono libere di stabilire sia la misura di tali contributi alle spese condominiali, sia se contribuire o meno in modo forfettario o addirittura non contribuire, risultando demandato alla totale autonomia dei contraenti stabilire le condizioni del rapporto sinallagmatico, la Corte, conformemente alla sua stessa giurisprudenza, sottolinea come tale libertà di forma ed autonomia, in ogni caso, non muti la natura dell’obbligazione: “…in relazione alle obbligazioni inerenti al pagamento delle spese sostenute nell’interesse del condominio, unici debitori sono i singoli condomini, pur se gli immobili facenti parte del condominio siano stati locati a terzi.”

Risulta chiaro come, a prescindere da qualsiasi tipo di rapporto intercorrente tra locatore e conduttore, l’unico obbligato nei confronti del condominio rimane il condomino proprietario, risultando infatti le vicende del rapporto condominiale totalmente estranee al conduttore, il quale è titolare di un mero diritto di godimento e non di un diritto reale.

Risulta noto, anche se non costituisce specifica trattazione della presente nota, quali siano le “eccezioni” alla partecipazione del conduttore alle riunioni condominiali, attenendo esclusivamente e specificatamente alle materie di cui all’articolo 10 L.392/78 (norma non investita dallo “tsunami” dell’abrogazione dell’art. 13 L.431/98).

Ci si è interrogati se la riforma del condominio abbia attenuato gli effetti dell’interdipendenza dei rapporti citati, attraverso la modifica dell’articolo 1136 c.c., nell’estensione dell’avviso di convocazione dell’assemblea agli “aventi diritto”.

Chi scrive si è occupato dell’argomento[1], offrendo uno spunto critico di lettura nuovo e diverso, legato dal combinato disposto degli articoli 1136 c.c. e 66 cc e concludendo che: “ l’avviso di convocazione non debba necessariamente essere indirizzato ai titolari di diritti personali di godimento”; per approfondimenti si rimanda alla lettura completa del contributo dottrinario in nota.

Di tal che, il Condominio non potrà richiedere i pagamenti direttamente al conduttore, anche se quest’ultimo risulta l’utilizzatore finale dei servizi condominiali, in quanto, come la giurisprudenza insegna: non sussiste un’azione diretta nei confronti del conduttore finalizzata a riscuotere le somme richieste dal condominio[2].

Dalla  constatazione che l’obbligo del condomino verso il condominio di pagare gli oneri condominiali  deriva dalla proprietà della cosa comune e non dall’uso concreto del servizio, deduce che questo obbligo del condomino costituisce un’obbligazione propter rem , quindi sia estraneo al titolare del diritto di godimento.

Facendo propri tutti i principi del diritto civile la Cassazione esclude possa configurarsi il reato di appropriazione indebita a carico del locatore indagato, concludendo:

“L’autonomia dei rapporti descritti, rende palese l’impossibilità logica di ritenere che le somme oggetto delle obbligazioni contrattuali, pur se riferite alle spese condominiali, una volta consegnate al locatore possano ancora ritenersi di proprietà dei conduttori, non risultando in alcuno modo che i conduttori possano essere considerati debitori in via diretta del condominio”,

[1] Archivio Locazione e Condominio, 6/14 editrice La Tribuna.

[2] Corte di Cassazione, sez. 3 civ., n.15482/2014;

Corte di Cassazione, sez. 2 civ., n.17201/2007.

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