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Cass. civ., sez. II, 12 dicembre 2019, n. 32694 – Pres. Manna – Rel. Tedesco

Parole chiave: Contratto preliminare – Provenienza donativa del bene – Pericolo di evizione – Insussistenza – Silenzio del promittente venditore – Inadempimento – Rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo – Legittimità 

[1] Massima: In tema di preliminare di compravendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per se stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario acquirente ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, sulla stabilità e sulle potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi.

Disposizioni applicate: cod. civ., artt. 553, 555, 556, 559, 563, 1351, 1460, 1481.

CASO

Il promissario acquirente di un capannone a uso artigianale conveniva in giudizio la promittente venditrice, lamentando, tra l’altro, che quest’ultima gli aveva taciuto che il bene le era pervenuto in forza di donazione disposta in suo favore dai genitori e che, se avesse conosciuto tale circostanza, determinante il rischio di azioni di riduzione da parte dei legittimari dei donanti, non avrebbe stipulato il contratto; chiedeva quindi che detto contratto fosse annullato per dolo o, in via subordinata, che fosse accertata la legittimità del recesso esercitato ai sensi dell’art. 1385 c.c. o, in ulteriore subordine, che venisse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento.

Il tribunale adito respingeva la domanda, osservando che la provenienza donativa del bene non comportava, di per sé, pericolo di rivendica ai sensi dell’art. 1481 c.c. e che non poteva sostenersi che la cosa fosse gravata da diritti reali o personali e da oneri che ne limitassero il godimento ai sensi dell’art. 1489 c.c.

La sentenza di primo grado veniva confermata in appello, dal momento che veniva condivisa la valutazione secondo cui il silenzio della promittente venditrice sulla provenienza donativa del bene non integrava dolo contrattuale.

Il promissario acquirente proponeva quindi ricorso per cassazione, sostenendo l’erroneità dell’assunto in base al quale il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima non consente, di per sé, di ravvisare un pericolo effettivo di rivendica e, quindi, di evizione; secondo il ricorrente, infatti, la provenienza donativa del bene, taciuta dalla promittente venditrice, faceva sì che il bene non poteva considerarsi del tutto libero e comportava il rischio di perderlo a seguito di azione di riduzione, mentre il fatto che tale rischio fosse solo potenziale non escludeva la violazione della garanzia prestata dalla promittente venditrice circa la vendita di un bene definitivamente inattaccabile.

SOLUZIONE

[1] La Corte di cassazione ha accolto il motivo di ricorso articolato dal promissario acquirente, ritenendo che il silenzio del promittente venditore circa la provenienza donativa del bene, pur non costituendo circostanza idonea per l’attivazione del rimedio cautelare previsto dall’art. 1481 c.c., influisce comunque sulla sicurezza e sulla stabilità della compravendita e può determinare, quindi, inadempimento rilevante ai fini di legittimare il rifiuto opposto dal promissario acquirente alla stipula del contratto definitivo.

QUESTIONI

[1] I giudici di legittimità, nell’affrontare le questioni poste dal promissario acquirente, hanno innanzitutto rilevato che l’art. 1481 c.c. accorda al compratore un rimedio di carattere cautelare, consistente nella facoltà di sospendere il pagamento del prezzo quando abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi.

Poiché la disposizione è pacificamente ritenuta applicabile anche al contratto preliminare di compravendita, il promittente acquirente, in presenza di un pericolo serio, attuale e concreto di evizione, può legittimamente rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminata la situazione di pericolo.

Il rimedio contemplato dall’art. 1481 c.c. può considerarsi un’applicazione dell’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c., ma si caratterizza per il fatto di essere accordato indipendentemente dalla fondatezza della pretesa accampata dal terzo, ovvero dell’azione temuta, posto che il diritto altrui non deve nemmeno essere già stato esercitato o azionato, essendo sufficiente una situazione di pericolo (purché – come detto – serio, attuale e concreto).

La Corte di cassazione ha confermato il proprio orientamento in base al quale il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima non comporta, di per sé, un pericolo effettivo di rivendica e non legittima il compratore a sospendere il pagamento del prezzo o a pretendere la prestazione di una garanzia (nella pronuncia che si annota vengono citate Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2019 n. 8571, Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2012, n. 8002 e Cass. civ., sez. II, 17 marzo 1994, n. 2541).

In effetti, pur essendo innegabile che la provenienza donativa del bene comporta la possibilità che i legittimari agiscano per la restituzione del bene donato nei confronti dei terzi acquirenti ai sensi dell’art. 563 c.c., tale teorica instabilità non integra un pericolo concreto e attuale di evizione, giacché il diritto alla legittima nasce al momento della morte del donante ed è legato al valore dei beni relitti e donati riferiti a quel momento, con la conseguenza che solo all’apertura della successione è possibile appurare se ricorre una lesione di legittima (cioè se il valore dei beni relitti è inferiore a quanto spettante al legittimario).

D’altra parte, le donazioni non sono riducibili se non dopo esaurito il valore dei beni relitti (artt. 553 e 555 c.c.) e non si riducono proporzionalmente come le disposizioni testamentarie, ma secondo un criterio cronologico, a partire dall’ultima e risalendo via via alle anteriori (art. 559 c.c.): pertanto, l’esistenza di una lesione di legittima non comporta necessariamente il sacrificio di tutti i donatari e dei loro aventi causa (perché se la donazione posteriore è capiente, quelle anteriori non sono riducibili), tanto più che le norme che disciplinano l’integrazione della legittima e l’ordine di riduzione delle disposizioni lesive sono inderogabili (come affermato dalla citata Cass. civ., sez. II, 10 marzo 2016, n. 4721).

Oltre a ciò, la Corte di cassazione ha evidenziato che dall’art. 563 c.c. si evince che la retroattività reale dell’azione di riduzione opera in danno dell’acquirente del donatario colpito da riduzione solo in quanto il legittimario abbia inutilmente escusso il donatario medesimo.

Alla luce di tali considerazioni, i giudici di legittimità hanno ribadito che la provenienza donativa del bene non costituisce, di per sé, pericolo rilevante ai sensi dell’art. 1481 c.c., in quanto può considerarsi attuale solo dopo la morte del donante (quando diviene attuale il diritto del legittimario) e a seguito di un’indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario, sul numero e sulla qualità dei legittimari, nonché sul numero e sull’ordine cronologico delle donazioni, essendo altrettanto necessario che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza, trovandosi nelle condizioni giuridiche per farlo (sul punto, si veda anche Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2019, n. 8571).

Sebbene, dunque, il semplice fatto che il bene sia stato acquistato per donazione non legittimi il promissario acquirente ad avvalersi del rimedio cautelare previsto dall’art. 1481 c.c., nondimeno il silenzio del promittente venditore sulla provenienza donativa non può essere ritenuto irrilevante nell’economia dell’operazione negoziale.

Richiamando una recente pronuncia intervenuta in materia di mediazione (Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2019, n. 965), secondo la quale la provenienza da donazione dell’immobile promesso in vendita costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, come tale rientrante nel novero di quelle influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell’art. 1759 c.c., la Corte di cassazione ha affermato che, a maggior ragione, il promittente venditore non può tacere il titolo di acquisto del bene che si è obbligato a vendere, trattandosi di aspetto influente sulla sicurezza e sulla stabilità dell’acquisto (viste le conseguenze alle quali, sia pure teoricamente, possono comunque andare incontro anche gli acquirenti del donatario), indipendentemente dalle condizioni economiche e personali del donante al tempo della donazione (assumendo rilievo la sua situazione patrimoniale al momento della morte e la presenza in quel momento di legittimari che, al limite, potevano anche non esservi allorché venne stipulata la donazione).

In definitiva, l’assenza di un pericolo effettivo e concreto di rivendica da parte del legittimario non esclude che il silenzio del promittente venditore sulla provenienza donativa del bene possa costituire condotta tale da legittimare l’ignaro promissario acquirente a rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo, avvalendosi dell’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c., visto che il rischio teorico di trovarsi, un giorno, esposto a pretese del legittimario e gli impedimenti alla circolazione giuridica che notoriamente caratterizzano i beni acquistati per donazione possono rappresentare – in concreto – elementi idonei a pregiudicare la conformità del risultato traslativo attuabile con il contratto definitivo rispetto a quello programmato con il preliminare.

Se il principio di diritto dettato dalla Corte di cassazione può, in linea di massima, essere reputato condivisibile, deve nondimeno svolgersi una precisazione.

Infatti, se può censurarsi il fatto che il promittente venditore taccia la provenienza donativa del bene, potrebbe considerarsi altrettanto biasimevole – nell’ottica di verificare la sussistenza delle condizioni per invocare l’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c. – la condotta del promissario acquirente il quale:

  • abbia omesso di richiedere qualsiasi informazione circa il titolo di acquisto del bene promesso in vendita (circostanza che potrebbe indurre a escludere che tale aspetto fosse considerato rilevante ai fini della conclusione del contratto e, di conseguenza, a non ravvisare nel silenzio del promittente venditore un inadempimento grave e influente sul sinallagma contrattuale);
  • abbia comunque omesso di effettuare alcuna verifica in proposito (e poiché mediante l’ispezione dei pubblici registri immobiliari è possibile accertare il modo in cui il promittente venditore ha acquistato la disponibilità giuridica del bene oggetto del preliminare, un tanto potrebbe configurare, al limite, un concorso di colpa tale da escludere la possibilità per il promissario acquirente di avvalersi legittimamente dell’eccezione di inadempimento).

In questo senso, si tratterebbe pur sempre di appurare se, nel caso specifico, il rifiuto di stipulare il contratto definitivo sia supportato da un interesse giuridicamente meritevole di tutela, dal momento che istituire una sorta di collegamento automatico tra il silenzio del promittente venditore e la legittimazione del promissario acquirente a sottrarsi alla stipula potrebbe risultare eccessivamente penalizzante, soprattutto laddove sia ravvisabile una negligenza da parte di chi lamenta di non essere stato informato sulla provenienza donativa del bene.

In effetti, la sentenza annotata (pur evidenziando che “è fatto oramai di comune esperienza che il sistema bancario è restio a concedere credito ipotecario, se l’immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione. E’ altrettanto noto che, proprio con il fine di attutire questi inconvenienti, è intervenuto il legislatore con la riforma del 2005, che ha novellato gli artt. 561 e 563 c.c. (legge n. 80 del 2005). La dottrina e la classe notarile discutono da decenni sui possibili rimedi per favorire la circolazione dei beni di provenienza da donazione”) ha disposto la cassazione della pronuncia impugnata con rinvio al giudice d’appello proprio al fine di consentire tale accertamento, volto a valutare la legittimità o meno del rifiuto opposto dal promissario acquirente (il quale aveva fondato la propria domanda sull’assunto per cui si era determinato all’acquisto per finalità speculative, di modo che, se avesse saputo della provenienza donativa del bene, non avrebbe concluso il preliminare).

D’altro canto, la stessa Corte di cassazione, con la sentenza n. 31314 del 29 novembre 2019, ha ribadito che mentre la responsabilità per evizione ha carattere sostanzialmente oggettivo, quella per inadempimento del venditore presuppone necessariamente il requisito della colpevolezza.

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