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Costi di costruzione e incidenza degli oneri di urbanizzazione

La pianificazione di un progetto edilizio richiede una comprensione dettagliata dei vari costi coinvolti. Tra questi, i costi di costruzione e gli oneri di urbanizzazione costituiscono una fetta significativa del budget del progetto.

L’analisi precisa di queste voci di costo è essenziale per la riuscita di qualsiasi progetto edilizio, motivo per il quale è stata attentamente integrata nel gestionale impiantistica di TeamSystem.

Costi di costruzione per nuovi edifici

Il costo di costruzione per nuovi edifici è determinato periodicamente dalle singole Regioni. Il contributo, che riguarda il permesso di costruire, comprende una quota del costo di costruzione, variabile dal 5% al 20%, che è determinata dalle Regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni e della loro destinazione e ubicazione.

Costi di costruzione per edifici esistenti

Nel caso di interventi su edifici esistenti, il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, i Comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione non superino i valori determinati per le nuove costruzioni. Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche a edifici esistenti, il contributo è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione se il titolare del permesso si impegna, dopo aver stipulato una convenzione con il Comune, ad applicare i prezzi di vendita e i canoni di locazione stabiliti.

Costi di Costruzione: quali sono

I costi di costruzione comprendono diverse spese necessarie per completare un progetto edilizio. Queste spese possono essere suddivise in diverse categorie:

  • Costi dei Materiali: costi associati all’acquisto di materiali come cemento, acciaio, legno, vetro, e altri materiali da costruzione. Il costo dei materiali può variare notevolmente a seconda della qualità, del luogo di acquisto e della quantità richiesta.
  • Costi di Manodopera: rappresentano le spese per il pagamento degli operai e dei professionisti coinvolti nel progetto, come ingegneri, architetti, elettricisti, idraulici, muratori, e altri.
  • Costi di Progettazione: associati alla progettazione dell’edificio, che può includere i costi per l’ingegnere strutturale, l’architetto, e altri professionisti coinvolti nella progettazione.
  • Costi di Gestione del Cantiere: associati alla gestione quotidiana del cantiere, che può includere la manutenzione e la sicurezza del sito, i costi di smaltimento dei rifiuti, i costi per le licenze e i permessi, e altro ancora.

Come calcolare i Costi di costruzione

Il costo di costruzione può essere calcolato dalle imprese con il computo metrico estimativo che deve tenere conto dei coefficienti correttivi dei fattori endogeni e di quelli esogeni.

I fattori di natura endogena sono gli aspetti tipologici, tecnici, tecnologici dell’opera. I fattori di natura esogena riguardano, invece, indistintamente tutte le categorie di opere e sono rappresentati dalle caratteristiche della specifica area territoriale indicate dal fattore di localizzazione, di accessibilità del cantiere, dal livello di sismicità dell’area geografica, dalle economie di scala.

Cosa sono Oneri di Urbanizzazione

Gli oneri di urbanizzazione sono costi che i costruttori o i proprietari devono pagare al Comune per finanziare le infrastrutture pubbliche necessarie per servire il nuovo edificio.

Questi possono includere le spese per la costruzione di strade, reti fognarie, impianti di illuminazione, parchi, e altri servizi pubblici. I contributi di costruzione sono previsti dalla legge 10/1977, detta anche legge Bucalossi che regolamenta tutte le normative e gli obblighi relativi l’edificabilità del suolo.

Tipologie di Oneri di urbanizzazione

Gli oneri di urbanizzazione possono essere suddivisi in due categorie principali: oneri di urbanizzazione primaria e oneri di urbanizzazione secondaria.

Oneri di urbanizzazione primaria

Gli oneri di urbanizzazione primaria sono associati alle infrastrutture essenziali, come le strade e le reti fognarie.

Oneri di urbanizzazione secondaria

Gli oneri di urbanizzazione secondaria, invece, sono associati a servizi e infrastrutture complementari, come i parchi e gli impianti sportivi.

Come calcolare gli oneri di urbanizzazione

Il calcolo degli oneri di urbanizzazione può essere complesso poiché dipende da vari fattori, tra cui le dimensioni dell’edificio, l’uso previsto dell’edificio, la zona di ubicazione, e le normative locali. In alcuni casi, gli oneri di urbanizzazione possono costituire una parte significativa dei costi totali di costruzione.

Quando il contributo di costruzione non è dovuto

Il contributo di costruzione non è dovuto se si parla di:

  • interventi da realizzare in zone agricole;
  • ristrutturazioni e di ampliamenti (in misura non superiore al 20%) di edifici unifamiliari;
  • impianti, attrezzature, opere pubbliche e opere di urbanizzazione;
  • interventi a seguito di pubbliche calamità;
  • nuovi impianti relativi all’utilizzo di fonti rinnovabili.

Su immobili di proprietà dello Stato il contributo di costruzione per gli interventi di costruzione è commisurato alla incidenza delle sole opere di urbanizzazione.

L’incidenza degli Oneri di Urbanizzazione sui Costi di Costruzione

Per quantificare l’incidenza degli oneri di urbanizzazione sui costi di costruzione, è fondamentale effettuare un’analisi dettagliata. La proporzione di questi oneri rispetto al costo totale di costruzione può variare notevolmente a seconda del progetto e della località. In alcune regioni o città, questi costi possono rappresentare una quota significativa, arrivando anche fino al 10-15% dei costi totali di costruzione.

In aree ad alta densità urbana o in zone con elevata domanda immobiliare, questa percentuale può aumentare ulteriormente.

Ogni cinque anni i Comuni provvedono ad aggiornare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, in conformità alle relative disposizioni regionali e in relazione ai riscontri e prevedibili costi delle opere di urbanizzazione.

Come Ottimizzare i Costi di Costruzione e Gli Oneri di Urbanizzazione

Ridurre i costi di costruzione senza compromettere la qualità del progetto può essere una sfida. Tuttavia, ci sono diverse strategie che possono essere adottate:

  • Pianificazione anticipata: una pianificazione dettagliata e anticipata può contribuire a ridurre i costi di costruzione. Questo potrebbe comportare una scelta accurata dei materiali, la definizione di un piano di lavoro efficiente, e la considerazione di possibili problemi o ritardi.
  • Acquisto di materiali in blocco: l’acquisto di materiali in blocco può portare a significative riduzioni dei costi. Questa strategia richiede una pianificazione attenta per garantire che i materiali siano utilizzati in modo efficiente e non si verifichi uno spreco.
  • Sfruttare gli incentivi locali: molti Comuni offrono incentivi per ridurre gli oneri di urbanizzazione, ad esempio attraverso l’implementazione di soluzioni sostenibili o l’uso di tecnologie energetiche rinnovabili.

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